土地や建物は、必ずしも「価値のある財産」とは限りません。

　地方の山林や農地、老朽化した空き家、買い手が見つからない土地などは、売却できない一方で、固定資産税、草刈り、修繕、建物の解体などの費用がかかり続けることがあります。このように、所有していること自体が経済的な負担となる不動産は、一般に「負動産」と呼ばれています。

　負動産を相続した場合、売却や譲渡、相続土地国庫帰属制度などを検討することになります。しかし、どの方法でも簡単に手放せるとは限りません。また、相続放棄を選択しても、不動産そのものが消滅するわけではなく、次の順位の相続人や将来の世代に問題が残ることもあります。

　この記事では、負動産を相続したときに確認すべきこと、処分方法、相続放棄の注意点、相続財産清算人や相続土地国庫帰属制度との関係を解説します。

負動産とは？

　資産価値が低く、売却や活用が難しいにもかかわらず、所有しているだけで固定資産税や維持管理などのコストがかかる不動産のことを「負動産」と呼ぶことがあります。

負動産になりやすい不動産の例

　以下のような不動産が、負動産になりやすいです。

• 過疎地域にある土地や空き家
• 接道要件を満たさず、建物を建てられない土地
• 境界が分からない山林や原野
• 傾斜地、崖地、災害リスクのある土地
• 農地法などの制限により、自由に売却できない農地
• 長期間放置され、共有者が多数になった不動産
• 別荘地

固定資産税が安くても負動産になる

　不動産を所有するとかかるコストとして、固定資産税があります。固定資産税の負担が少なくても負動産になる不動産はあります。

　不動産を相続する際は、不動産を所有することによる年間の負担と処分時の負担の両方を把握するようにしましょう。

負動産かどうかは「売却価格」ではなく家計への影響で判断する

　相続する不動産が、負動産かどうかは、家計への影響で判断することが大切です。

確認項目	主な内容
売却・活用による収入	売却価格、賃料、資材置場などの活用可能性
毎年の支出	固定資産税、管理費、保険料、草刈り費用
処分時の支出	測量、解体、撤去、仲介、登記
将来のリスク	倒壊、越境、土砂崩れ、近隣トラブル
家族への影響	次世代への承継、共有者の増加、手続費用

　つまり、「現在の評価額」ではなく、「今後いくら入って、いくら出ていくのか」というキャッシュフローで考えることが大切です。

負動産を相続する際に確認すべきこと

不動産の名義と権利関係

　まずは、不動産登記で以下のような事項を確認しましょう。

現地の状況を確認する

　不動産登記だけでは、現地の状況までは確認できません。実際に、現地に行かなければ、確認できないことがあります。

本当に売却・処分できないのか？

　負動産は、売却・活用が難しい不動産です。しかしながら、本当に売却・処分できないのかを、もう一度、確認する必要があります。意外と、負動産に対する需要はあったりします。

　複数の不動産業者に当たってみたり、隣地の所有者に引取りを打診してみるのも方法の一つです。お金はかかりますが、不動産の引取業者に当たってみるのも方法の一つです。

相続財産全体を調査する

　負動産以外の相続財産を調査することも重要です。たとえば、負動産を処分するのに、100万円かかっても、預貯金が1000万円あれば、相続放棄するという判断にはならないと思います。

　相続の問題は、相続財産全体を把握することが最初の一歩です。

負動産の処分方法

不動産会社などを通じて売却する

　負動産も不動産である以上、まずは売却を目指します。通常の不動産と同様に不動産会社を通じて売却する、隣地の所有者に打診するといった方法が考えられます。

　負動産の売却は、高く売ろうとはせずに、将来かかるコストを止めることを最優先に低価格での売却もやむを得ないという判断もあり得ます。

隣地所有者に引取ってもらう

　負動産であっても、隣地所有者にとっては価値があるという場合もあります。隣地所有者に無償で引取ってもらうというのも選択肢の一つです。

相続土地国庫帰属制度を利用する

　相続土地国庫帰属制度は、相続、遺贈で取得した土地を国に引取ってもらう制度です。ただし、タダで引取ってくれる制度ではなく、一定の負担金を支払う必要があります。

負動産だけを相続放棄することはできない

　負動産は放棄したいけど、預貯金は相続したいということはできません。相続放棄すると、全ての相続財産を承継できなくなります。したがって、負動産の処分費用と他の財産を比較して、相続全体で判断する必要があります。

相続放棄は3か月以内

　相続放棄は、自己のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所に申立てをする必要があります。

　相続財産の調査に時間がかかるような場合は、3か月の期間を延長する熟慮期間の伸長を検討する必要があります。

相続財産を処分すると相続放棄できない

　相続人が相続放棄する前に、相続財産を処分すると、相続を承認したとみなされます。つまり、負動産の売却、解体、賃貸などを先に進めると、相続放棄できない可能性があります。

　したがって、負動産を売れそうか試して、無理なら相続放棄という方法は、相続放棄できないリスクがあります。

相続放棄をしても負動産そのものは消えない

　負動産を相続したくない場合、相続放棄は取りうる選択肢の一つです。有用な方法です。しかし、相続放棄しても、負動産自体がなくなるわけではありません。相続放棄した後で、問題が生じないとは限りません。

相続放棄後も管理義務を負う場合がある

　相続放棄をした人が、相続放棄時に相続財産を現に占有している場合は、相続人又は相続財産清算人に引渡すまでは、自分の財産と同一の注意をもって、その財産を保存する義務を負います。

　この義務を負うのは、相続財産を現に占有している場合に限られます。負動産が地方の山林であるような場合は、現に占有していることは少ないでしょうから、相続放棄後に管理義務を負うケースは少ないと考えられます。

相続放棄を証明できる？

　一般に、相続は30年スパンで発生すると言われています。

　Aの唯一の相続人Bは、相続放棄をしています。したがって、Aの相続財産をBは承継していません。Bの相続人であるXは、甲建物の所有権を承継していません。つまり、Xは、甲建物の所有者ではありません。したがって、損害賠償義務はありません。

　ただし、Bが相続放棄をしたことを証明できるのか？という問題があります。相続放棄の証明は、家庭裁判所に相続放棄等の申述の有無を照会して、「相続放棄申述受理証明書」を取得することで行います。しかし、相続放棄の記録の保存期間は30年とされています。つまり、Xが家庭裁判所にBが相続放棄をしたことを照会しても、記録が残っておらず、相続放棄の事実を証明できない可能性があります。

　「相続放棄申述受理証明書」を保存しておくのが解決策です。しかし、何十年も保存するのは、現実的ではないようにも思います。仮に保存できても、何のための書類なのか？をXをはじめとする家族に、きちんと伝えていくことができるか？という問題もあります。

　このように、相続放棄をしても、負動産は存在したままなので、後で思わぬトラブルに巻き込まれる可能性が0とはいえないのです。

相続財産清算人を選任する

　上記のような問題が生じないようにするには、相続放棄し相続人が誰もいなくなった後に、家庭裁判所に相続財産清算人選任の申立てを行うことです。

相続財産清算人とは？

　相続財産清算人は、家庭裁判所が選任します。

　相続財産清算人は、被相続人の債権者等に対して被相続人の債務を支払うなどして相続財産の清算を行います。清算後残った財産を国庫に帰属させます。

相続財産は清算される

　相続財産清算人を選任することで、相続財産は清算されるので、負動産も清算されることになります。そうすると、上記のような相続放棄後の問題が生じるおそれはなくなります。

負動産の処理のために100万円を払えるか？

　相続財産清算人を選任するのが、正攻法です。相続財産清算人の選任申立てをするには、大阪家庭裁判所の場合、予納金として100万円前後の費用が必要です。

　負動産の処理のために、100万円を支払うのか？というのは、非常に悩ましいところです。

相続土地国庫帰属制度は使える？

　相続放棄はせずに、相続土地国庫帰属制度を使えば、負動産は全て国が引取ってくれるのでしょうか？

全ての負動産が対象ではない

　相続土地国庫帰属制度は、不動産なら何でも引取ってくれる制度ではありません。たとえば、以下のような不動産は、引取対象外です。

• 建物が存在する土地
• 担保権、使用収益権が設定されている土地
• 境界が不明、または所有権に争いがある土地
• 土壌汚染がある土地
• 管理に過分な費用・労力を要する崖がある土地
• 管理を阻害する工作物や樹木がある土地
• 管理を阻害する有体物が地下にある土地
• 土地を管理するための費用以外に、金銭の支払いが必要となる土地

要件は公表されているが個別判断の見通しが立てにくい

　相続土地国庫帰属制度の引取対象となる土地の要件は、ブラックリスト方式になっています。つまり、こういう土地は引取れないという規定の仕方をしています。

　したがって、相続土地国庫帰属制度の引取対象の土地かどうかの判断が非常に難しく、申請前に結論を確実に予測することは難しいのが実情です。

負動産を相続するか？の判断手順

負動産の相続について弁護士へ相談した方がよいケース

　いずれかに当てはまる場合は、弁護士に相談するのをおすすめします。

• 相続放棄の期限が迫っている
• 預貯金と負動産のどちらが多いか判断できない
• 不動産を売却・解体してよいか分からない
• 空き家を現に管理・占有している
• 相続財産清算人の申立てを検討している
• 相続土地国庫帰属制度を使えるか分からない

負動産の相続でよくある質問

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