お父さんの家、できれば私が相続して住み続けたいんだけど、弟にも相続分があるから、家の半分くらいのお金を払わないといけないの？
場合によっては、家を相続する代わりに、ほかの相続人へお金を払う「代償分割」を使うことがあるよ。
でも、家はあってもそんな現金ないよ…家を相続するのに、お金が必要になるの？
そこが不動産の相続で困りやすいところなんだ。「誰が家をもらうか」だけじゃなくて、「そのためのお金をどうするか」まで一緒に考えないといけないんだよ。
相続財産が預貯金だけなら、たとえば1,000万円を相続人2人で500万円ずつ分けることはそれほど難しくありません。
しかし、相続財産が「3,000万円の自宅と600万円の預貯金」のような場合、不動産を相続人2人の共有にするという方法がないわけではありません。
- 実家に住み続けたい
- 先祖代々の土地なので売りたくない
- 相続人の1人がすでにその家で暮らしている
などの事情から、相続人の1人が自宅不動産の取得を希望する場合があります。そのとき問題になるのが、ほかの相続人との取り分の調整です。
そこで利用される方法の一つが「代償分割」です。
ただし、代償分割を選ぶと、自宅を取得した人には代償金を支払う負担が生じます。つまり、財産を相続したのに「現金が足りない」ということが起こり得るのです。
この記事では、代償分割の仕組みだけでなく、
- その代償金を払えるのか？
- 相続した後も自宅を維持できるのか？
という資金計画まで含めて考えてみます。
実家の不動産を相続すると現金が足りなくなることがある
ケース
相続人：長男、長女の2人
遺産：自宅不動産3,000万円、預貯金600万円
このケースでは、遺産の合計額は3,600万円です。法定相続分はそれぞれ2分の1です。したがって、長男・長女とも1,800万円を取得できます。
ここで、自宅不動産を長女、預貯金を長男が取得するとします。
長女が不動産、長男が預貯金を取得する場合
長女：3,000万円→3,000万円－1,800万円＝1,200万円
長男：600万円→600万円－1,800万円＝▲1,200万円
長女は、法定相続分より1,200万円上回る遺産を取得します。一方、長男は、法定相続分を1,200万円下回る遺産を取得します。両者の法定相続分は同じなのに、取得する遺産の金額に大きな差があります。
そこで、長女が長男に1,200万円を支払えば、両者の最終的な取得金額は同じになります。この1,200万円が代償金です。
つまり、長女が自宅不動産を取得するためには、現金1,200万円を用意する必要があるのです。
長男が代償金は要らないという場合、長女は代償金を支払う必要はありません。
代償分割とは？
代償分割は、遺産分割の方法の一つです。遺産を相続人の一人の単独所有とする代わりに、他の相続人に対してその相続持分の価格を支払わせるという分割方法です。
要するに、「実家の不動産は私がもらうけど、その代わり、あなたに○○万円支払うね」という遺産分割の方法です。
遺産の分け方は代償分割だけではない
| 分割方法 | 内容 | 自宅がある場合のイメージ |
|---|---|---|
| 現物分割 | 財産をそのまま分ける | Aが自宅、Bが預金など |
| 代償分割 | 1人が財産を取得し、他の相続人に金銭等を支払う | Aが自宅を取得しBへ代償金 |
| 換価分割 | 財産を売却して代金を分ける | 自宅を売却して代金を分配 |
| 共有分割 | 複数の相続人が共有する | 兄弟で自宅を2分の1ずつ共有 |
遺産分割においては、上記の内のどれか一つを選択しなければならないということではありません。複数の方法を選択する場合もあります。
なお共有分割は、相続人の共有のままにするという遺産分割の方法です。一見すると、平等かつ簡単に思えます。しかし、問題を先送りしているにすぎず、将来、売却・管理・修繕などで意見が割れる可能性があります。
遺産分割の方法については、以下の記事も参照
遺産分割の4つの方法-現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の選び方-
実家や土地など、簡単に分けられない遺産があると、遺産分割は悩みやすくなります。現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の違いと、どの方法を選ぶべきかを解説します。
代償金はいくら払えばいい？
代償分割をする場合、代償金はいくら払えばいいのでしょうか？
遺産の価値を決める
まず、遺産の価値、つまり、金額を決めることが必要です。特に問題となりやすいのが、不動産の価格です。
不動産には一つだけ絶対的な値段があるわけではない
基本的に、相続人が合意した評価額が不動産の価格となります。実務上は、固定資産税評価額、相続税評価額、公示価額、不動産業者の査定額などを参考にします。
相続人間で不動産の価格について合意できない場合は、不動産鑑定士による鑑定をすることになります。
なお、相続税を計算する場合の相続税評価額と、遺産分割をする場合の不動産の評価額は、必ずしも一致するわけではありません。
遺産分割における不動産の評価については、以下の各記事も参照
不動産の価格の半額＝代償金ではない
上記のケースを例にすると、自宅不動産の価格3,000万円だからといって、その半分の1,500万円が代償金になるわけではありません。
代償金の金額を決めるに当たって、個々の遺産だけではなく、遺産全体を把握する必要があります。そして、各相続人が何を取得するのか、特別受益・寄与分を考慮した具体的相続分を確定し、最終的な取得額の差を調整して決まります。
代償分割で一番大事なのは代償金を払えるか？
代償分割で最も重要なのは、代償金を支払う能力があるのか？ということです。
上記のケースでは、長女は、長男に1,200万円の代償金を支払う必要があります。しかし、長女が現金300万円しか持っていなければ、直ちに代償金を支払うことができません。
代償分割では「適正な代償金はいくらか」と「その金額を実際に払えるか」を分けて考える必要があります。
資金をどこから用意するか
もっとも、長女が融資を受けて代償金を支払うとか、長女が不動産を売却して代償金を支払うということは可能です。
ただし、実務上は、相続で取得する自宅不動産のみを売却して代償金を支払う場合は、代償金の支払能力はないとされます。
代償金は、即時の一括支払いが原則です。場合によっては、支払いに猶予期間を設けたり、分割で支払うことも認められます。
実家の不動産の相続で考えるのは代償金だけではない
実家の不動産を相続で取得する場合に、考慮しなければならないのは、代償金だけではありません。
不動産を相続で取得すると、相続登記をする必要があり、その費用がかかります。遺産の金額によっては、相続税がかかることがあります。したがって、代償金を支払った瞬間に、預貯金が0になるような場合には、これらの支払いができなくなるリスクがあります。
不動産を持っているだけでも費用が発生する
また、不動産を所有している場合、その不動産を有効活用していなくても、
- 固定資産税
- 管理費・修繕積立金（マンションの場合）
- 火災保険
- 空き家の管理・修繕費用
- 家財道具の処分費用
といった費用がかかります。これらの費用は、基本的に不動産を所有している限り、必要になる費用です。
代償金を支払っても生活できるか？
上記のケースで、長女に預貯金1,300万円があれば、代償金1,200万円を支払うことはできます。その結果、手元に残るのは預貯金100万円と自宅不動産です。
たとえば、
- 相続した自宅不動産が築30年で数年以内に外壁や屋根の修繕が必要なら？
- 預貯金は老後資金として貯めていたものだったら？
- 毎月のローンの支払いがあったら？
ということを考えなければなりません。
したがって、代償金の支払後に残る預貯金や今後必要になる生活費・修繕費なども検討した上で、代償金を支払ってまで不動産を取得するかを判断する必要があります。
代償金を払えないときはどうする？
代償金の支払いができない場合は、どうすればいいのでしょうか？
①ほかの遺産との組み合わせを見直す
遺産に不動産以外に預金、有価証券などがあれば組み合わせを調整することで、代償金の金額を減らせる可能性があります。
②代償金の支払方法を話し合う
他の相続人と合意できれば、代償金の支払いを分割にしたり、支払期限を猶予できる可能性があります。
なお、裁判実務では、代償金の支払いは即時・一括支払いが原則なので、分割支払いや猶予を安易に認めるべきではないとされています。認められる場合でも、猶予期間は1年～5年、分割支払いは3年～10年の例が多いようです。
③換価分割を検討する
どうしても代償金の支払いができない場合は、不動産を売却して売却代金を分ける換価分割を検討することになります。
無理に不動産を取得して家計を圧迫するより、売却してそれぞれが現金を確保する方が、その後の生活が安定する場合もあります。
④共有分割は最終手段
不動産の遺産分割で共有分割を選択せざるを得ないことになるケースは少ないと思います。すでに述べたように、共有分割は問題の先送りにすぎません。したがって、共有分割は最終手段になります。
代償分割は税金にも注意
代償金を支払って、代償分割を行う場合は、税金の支払いが必要になることがあります。
代償金は相続税の計算に関係する
代償金の支払いは、以下のように、相続税の課税価格の計算上、考慮されます。
代償金の額と相続税上の評価額がそのまま一致するとは限りません。相続税が問題になる場合は、税理士への相談も必要です。
現金ではなく自分の不動産を渡す場合はさらに注意
上記のケースで、長女が現金がないから自分が所有している不動産を長男に代償金の支払いに代えて譲渡する場合は、要注意です。
というのも、相続人自身がもともと所有していた不動産などを代償財産として移転すると、その相続人について時価で譲渡したものとして所得税が課税される場合があるからです。
代償金の支払いに代えて不動産などを譲渡しようと考えている場合は、税理士に相談した方がいいと思います。
実家を相続するなら「5つのお金」を確認しよう
相続で実家を取得する場合、以下の5つのお金について確認しましょう。
実家の価値
実家の不動産の価値を把握する必要があります。固定資産税評価額、相続税評価額、公示価額、不動産業者の査定額などが参考になります。
代償金はいくら必要なのか？
個々の遺産だけではなく、遺産全体を把握し、各相続人が何を取得するのか、特別受益・寄与分を考慮した具体的相続分を確定し、最終的な取得額の差を調整して、代償金の金額が決まります。
今使える現金はいくらあるのか
代償金の支払いの原資となる預貯金や現金がいくらあるのか？を確認しましょう。
相続時に出ていくお金はいくらか
相続に伴い様々な費用がかかります。それらの費用がどのくらいかかるのか？を確認する必要があります。
以下の「相続税がかからなくてもお金はかかる？相続税以外に必要な費用を解説」も参照
相続税がかからなくてもお金はかかる？相続税以外に必要な費用を解説
相続税がかからなければ、相続にお金はかからないのでしょうか？実際には、戸籍などの書類取得費、相続登記の登録免許税、専門家への報酬、不動産の管理・売却費用などが必要になることがあります。相続税がゼロでも申告が必要なケースや、相続で準備しておきたいお金を解説します。
相続後に残しておくべきお金はいくらか
生活予備資金、不動産の修繕費、老後資金など、今後、必要になるお金を把握しておく必要があります。
「自宅3,000万円＋預金300万円を持っている人」と「預金3,300万円を持っている人」は、資産額は同じでもお金の使いやすさは全く違います。
実家を相続するか迷ったときの判断順序
実家を本当に残したいのか？
実家を相続して、どのように活用するのか？を検討します。
住む？貸す？空き家のまま？
実家の価値を確認する
実家の価値をできるだけ客観的に把握することが重要です。
代償金の金額を確認する
遺産全体を把握し、各相続人が何を取得するのか、特別受益・寄与分を考慮した具体的相続分を確定し、最終的な取得額の差を調整して、代償金の金額が決まります。
代償金支払い後の家計を確認する
代償金を支払えるのか？だけではなく、代償金を支払っても今後の生活が大丈夫か？まで検討する必要があります。
代償分割・換価分割などを比較する
代償分割だけではなく、換価分割も含めて比較・検討することが重要です。
弁護士に相談した方がいいケース
- 自宅の評価額について相続人の意見が合わない
- 代償金の金額で揉めている
- 代償金を一括で払えない
- 自宅を残すか売却するか迷っている
- 特別受益や寄与分も絡んでいる
- 相続人同士だけで話すと感情的になってしまう
といった場合は、弁護士に相談するのをお勧めします。
実家など不動産の相続でお悩みの方へ
自宅などの不動産は、預貯金のように簡単に分けることができません。そのため、1人の相続人が自宅を取得し、ほかの相続人に代償金を支払う「代償分割」が選ばれることがあります。
代償分割は、「不動産を誰が相続するか」だけではなく、「代償金をいくら支払うのか」「そのお金をどう準備するのか」まで考える必要があります。
そして、忘れてはいけないのが、その先です。
代償金を支払うことができても、預貯金をほとんど使い切ってしまえば、自宅の修繕や今後の生活費に困るかもしれません。
相続では、財産をどう分けるかだけでなく、分けた後の生活まで見据えることが大切です。
自宅を残したいけれど代償金をどうすればいいか分からない、売却した方がいいのか判断できないという場合は、遺産分割の方法を決めてしまう前に弁護士へ相談することも検討してください。
そっか。「家を相続できるか」だけ考えちゃダメなんだね。
うん。代償金を払ったあと、その家で無理なく暮らしていけるかまで考えるのが大事だよ。
家を残したい気持ちと、お金のことを一緒に考えるんだね。
そうそう。どんな分け方がいいか迷ったら、決めてしまう前に相談してね。
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